Comprar casa é, para muitos portugueses, o maior investimento da vida. No entanto, nem sempre ficamos por uma única aquisição. Seja por questões familiares, investimento ou mobilidade profissional, é natural que surja a dúvida: quantos créditos habitação posso ter em simultâneo?
Neste artigo explicamos em detalhe o que diz a legislação portuguesa, quais os limites impostos pelos bancos e o que deves considerar antes de assumires mais do que um crédito habitação. Vamos também mostrar-te como transferir os teus empréstimos pode ajudar a melhorar as condições financeiras — incluindo um simulador gratuito de transferência de crédito habitação para começares já a avaliar opções.
É possível ter mais do que um crédito habitação?
Sim, é perfeitamente possível ter mais do que um crédito habitação em Portugal. Não existe, por lei, um limite fixo de contratos de crédito habitação que uma pessoa pode ter. O que existe, sim, são critérios rigorosos por parte dos bancos e exigências impostas pelo Banco de Portugal, nomeadamente ao nível da taxa de esforço e da capacidade de endividamento.
O número de créditos que podes ter vai depender do teu rendimento, do teu historial bancário e da tua estabilidade financeira.
Como funciona a avaliação dos bancos?
Quando pedes um novo crédito habitação — seja o primeiro ou o terceiro — o banco faz uma análise criteriosa do teu perfil:
- Taxa de esforço: deve, idealmente, situar-se abaixo dos 35%-40%. Esta taxa resulta da relação entre os teus encargos mensais com créditos e os teus rendimentos líquidos.
- Histórico de crédito: os bancos consultam a Central de Responsabilidades de Crédito para verificar se tens dívidas ou incidentes de pagamento.
- Garantias: o imóvel adquirido funciona como garantia do empréstimo. Se já tiveres um imóvel hipotecado, o risco aumenta.
- Finalidade do crédito: não é o mesmo comprar uma casa para habitação própria ou uma casa para investimento.
A aprovação dependerá sempre da avaliação destes fatores em conjunto.
Diferença entre crédito habitação e crédito hipotecário
É importante distinguir:
- Crédito habitação: destina-se à compra de imóvel para habitação própria ou secundária. Tem condições mais vantajosas em termos de taxa de juro e prazos.
- Crédito hipotecário: é um crédito com garantia hipotecária (o imóvel serve de garantia), mas pode ter outras finalidades, como aquisição de terrenos, investimentos ou obras. Costuma ter taxas menos atrativas.
Se tiveres já um crédito habitação e pretenderes adquirir outro imóvel para arrendamento, por exemplo, o banco poderá classificar o novo crédito como hipotecário — e as condições serão diferentes.
Queres comprar uma segunda casa? Eis o que deves ponderar
Antes de assumires mais um encargo com crédito habitação, considera os seguintes aspetos:
1. Avalia a tua taxa de esforço atual
Se a tua taxa de esforço já estiver próxima do limite (acima dos 40%), será difícil obter aprovação para um novo crédito, a não ser que tenhas um fiador ou rendimentos adicionais.
2. Considera o impacto das taxas de juro
A Euribor continua a ser um fator determinante. Se tiveres um crédito com taxa variável, deves ponderar o impacto de futuras subidas nos teus encargos mensais.
3. Analisa se compensa transferir o crédito atual
Podes poupar significativamente se fizeres uma transferência de crédito habitação para outro banco com melhores condições. Usa este simulador gratuito de transferência e descobre quanto poderias poupar mensalmente.
4. Define a finalidade do novo imóvel
Uma segunda casa pode ser para férias, rendimento ou família. Cada finalidade pode afetar as condições de crédito e o tipo de seguro exigido.
Posso ter dois créditos habitação com isenção de IMI e IMT?
Não. Apenas o imóvel considerado como habitação própria e permanente pode beneficiar das isenções ou reduções de impostos como o IMI ou o IMT. Se comprares uma segunda habitação, os custos fiscais serão superiores.
Alternativas ao segundo crédito habitação
Se precisares de liquidez para adquirir novo imóvel, mas não quiseres ou não puderes contrair novo crédito habitação, há outras opções:
- Crédito pessoal (com taxas mais altas)
- Renegociação do crédito atual com o banco
- Crédito consolidado
- Crédito com hipoteca sobre um imóvel livre de encargos
Cada solução tem vantagens e riscos, e deve ser avaliada com cuidado.
Quantos créditos habitação podes ter?
Não há um limite legal específico, mas o número de créditos habitação que podes ter está condicionado à tua capacidade financeira, estabilidade profissional e perfil de risco. O mais importante é que não comprometas o teu orçamento familiar e que tomes decisões informadas.
Se tens um crédito em curso e estás a pensar adquirir outro imóvel, talvez o primeiro passo seja perceber se podes melhorar as condições do contrato atual. A transferência de crédito pode libertar-te margem financeira para novos projetos.
Usa o simulador de transferência de crédito habitação e começa a planear a tua próxima casa com segurança e poupança.
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