Ao comprar uma casa em Portugal, uma das despesas obrigatórias a considerar é o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis). Este imposto é, muitas vezes, um dos valores mais elevados a pagar no momento da escritura e é essencial compreendê-lo para planear financeiramente a aquisição de um imóvel.
Neste artigo explicamos de forma clara o que é o IMT, como é calculado, quando e onde se paga, e que isenções existem. Tudo com base na legislação atual portuguesa.
O que é?
O IMT é um imposto cobrado pelo Estado português aquando da transmissão onerosa (isto é, com contrapartida financeira) da propriedade de bens imóveis, como a compra de uma casa, terreno ou prédio.
Este imposto incide sobre o valor de transmissão do bem (valor de compra ou o valor patrimonial tributário, o maior dos dois), e é pago antes da escritura da compra.
Quem tem de pagar o IMT?
O IMT é pago por quem compra o imóvel. Portanto, se estás a adquirir casa, terreno ou outro tipo de propriedade, será da tua responsabilidade liquidar este imposto antes da escritura.
Quando se paga o IMT?
O pagamento do IMT deve ser feito antes da assinatura da escritura de compra e venda. Sem esse pagamento, a escritura não pode ser realizada.
A liquidação do imposto é feita no Portal das Finanças ou presencialmente numa repartição de Finanças.
Como se calcula o IMT?
O cálculo do IMT depende de vários fatores:
- Valor da transação (ou valor patrimonial tributário, o que for maior)
- Finalidade do imóvel (habitação própria permanente ou secundária)
- Localização (Continente ou Regiões Autónomas)
Tabela de taxas (habitação própria permanente – Continente)
| Escalão de Valor (EUR) | Taxa Marginal | Parcela a Abater |
|---|---|---|
| Até 97.064 | 0% | 0 |
| 97.064 a 132.774 | 2% | 1.941,28 |
| 132.774 a 181.034 | 5% | 5.723,73 |
| 181.034 a 301.688 | 7% | 9.087,19 |
| 301.688 a 578.598 | 8% | 12.205,24 |
| Acima de 578.598 | 6% (taxa fixa) | – |
Nota: Imóveis adquiridos como habitação secundária têm uma tabela diferente, com taxas mais elevadas.
Exemplo de cálculo do IMT
Imaginemos que vais comprar uma casa por 200.000 euros para habitação própria permanente.
- O valor insere-se no 4.º escalão (181.034 a 301.688)
- A taxa é de 7% sobre o valor da transação
- Aplica-se a fórmula: (200.000 x 7%) – 9.087,19 = 14.000 – 9.087,19 = 4.912,81 € de IMT
O que é o Valor Patrimonial Tributário (VPT)?
O VPT é o valor fiscal atribuído à tua casa pelas Finanças e serve de base para cálculos de IMI e IMT. Se o VPT for superior ao preço de compra, é sobre este que incide o imposto.
Isenção de IMT: quem pode beneficiar?
Podes estar isento de IMT se:
- Comprares uma habitação própria e permanente de valor igual ou inferior a 97.064 €;
- A compra for realizada ao abrigo de programas de apoio habitacional (ex: Porta 65 ou 1.º Direito);
- Em alguns casos específicos de heranças ou doações entre familiares diretos.
A isenção não é automática. Deves indicar na declaração de liquidação que pretendes beneficiar dessa condição.
Outros custos associados à escritura
Para além do IMT, ao comprar casa terás de pagar também:
- Imposto do Selo: 0,8% sobre o valor da compra
- Custos de escritura e registo predial: variam consoante a entidade (cartório ou conservatória)
- Comissões bancárias (se recorreres a crédito habitação)
Onde e como se paga o IMT?
O IMT pode ser pago:
- Através do Portal das Finanças: preenchendo o modelo de IMT online e emitindo a referência para pagamento
- Presencialmente numa repartição de Finanças
Após pagamento, deverás guardar o comprovativo para apresentação no ato da escritura.
IMT e crédito habitação: há relação?
Sim. Embora o IMT não esteja diretamente relacionado com o financiamento, é uma das despesas iniciais que deves garantir antes de assinar a escritura. A maioria dos bancos não financia o valor do IMT, pelo que este montante deverá ser pago com capitais próprios.
O IMT é um dos principais custos associados à compra de um imóvel em Portugal. Compreender como é calculado, quem tem de pagar, e em que condições podes beneficiar de isenção, é essencial para evitar surpresas desagradáveis no processo de aquisição de casa.
Planeia bem o teu orçamento, inclui todos os encargos e garante que tens os fundos necessários antes de avanaçares com a escritura. Informa-te e toma decisões financeiras conscientes.
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