Ao comprar casa em Portugal, um dos encargos mais relevantes é o IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Este imposto incide sobre o valor da transação ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, consoante o mais elevado. No entanto, existem situações em que podes beneficiar de isenção de IMT – um alívio financeiro importante na hora de fechar negócio.

Neste artigo explicamos quem tem direito à isenção de IMT, quais os critérios exigidos, como a solicitar, e que cuidados deves ter para não perder este benefício.

O que é o IMT?

O IMT é um imposto pago por quem compra um imóvel, e deve ser liquidado antes da escritura. A receita é destinada aos municípios e a taxa varia conforme o valor do imóvel, a sua localização (Continente ou Regiões Autónomas) e o fim a que se destina (habitação própria permanente ou secundária).

A tabela de IMT para habitação própria permanente em Portugal continental apresenta escalões progressivos que podem ir até 8%. No entanto, imóveis de valor mais reduzido ou inseridos em programas específicos podem estar total ou parcialmente isentos.

Quem pode beneficiar da isenção de IMT?

A isenção de IMT pode ser atribuída em três grandes grupos de situações:

1. Compra de habitação própria e permanente com valor até 97.064€

Se comprares um imóvel destinado a habitação própria e permanente, e o valor de aquisição não ultrapassar os 97.064€, tens direito a isenção total de IMT.

Este limite aplica-se ao Continente. Nos Açores e Madeira, os valores de isenção são ajustados por fatores regionais.

Atenção:

• Se o imóvel for para habitação secundária ou arrendamento, esta isenção não se aplica;
• O valor considerado é o mais elevado entre o valor de compra e o valor patrimonial tributário.

2. Isenção por compra no âmbito de programas públicos de habitação

Podes ter direito à isenção de IMT se adquirires um imóvel ao abrigo de:

• Programa 1.º Direito;
• Porta 65 Jovem;
• Outros programas municipais de apoio à habitação.

Nestes casos, além da isenção de IMT, podes também beneficiar da isenção do Imposto do Selo.

É necessário que a aquisição seja feita com recurso ao apoio público e para uso próprio e permanente.

3. Isenções específicas previstas na lei

Existem ainda outras isenções aplicáveis em situações como:

• Transmissão por herança (isenção de IMT em partilhas entre herdeiros);
• Transferência entre cônjuges ou unidos de facto em caso de divórcio;
• Entidades públicas ou IPSS que adquirem imóveis para fins sociais;
• Reabilitação urbana: imóveis localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) ou abrangidos por contratos de reabilitação podem beneficiar de isenção de IMT, desde que cumpram os critérios legais e que sejam reabilitados no prazo previsto.

Como solicitar a isenção de IMT?

A isenção de IMT não é automática. Deves indicá-la no momento do preenchimento da declaração de aquisição no Portal das Finanças.

Passos:

1. Acede ao Portal das Finanças;
2. Vai a “Cidadãos” → “Entregar” → “IMT”;
3. Preenche os dados relativos à transação;
4. Seleciona o motivo da isenção (ex: habitação própria permanente até 97.064€);
5. Emite o documento de isenção;
6. Leva o comprovativo no dia da escritura.

O que acontece se ultrapassares o limite de isenção?

Se o valor do imóvel for ligeiramente superior ao limite de isenção (97.064€), o imposto já será devido na totalidade da parte excedente – a isenção não é parcial.

Por exemplo:

• Um imóvel de 97.500€ não está isento de IMT;
• O imposto será calculado com base na tabela correspondente.

A isenção pode ser retirada?

Sim. Caso se verifique que o imóvel:

• Não é utilizado como habitação própria e permanente;
• É vendido antes de 6 anos após a compra (sem ser reinvestido noutro imóvel com as mesmas condições);
• Não é reabilitado no prazo definido (no caso das ARUs),

a Autoridade Tributária pode retirar a isenção e exigir o pagamento do IMT com juros de mora.

Documentos a apresentar para usufruir da isenção

• Documento de identificação;
• Certidão da escritura ou contrato-promessa;
• Comprovativo da candidatura a programa de apoio (se aplicável);
• Comprovativo de morada fiscal no imóvel (para habitação própria permanente);
• Licença de reabilitação (em caso de ARU).

Outras dicas para quem vai comprar casa

• Planeia bem o teu orçamento: para além do IMT, considera o imposto do selo, despesas de escritura, e custos bancários;
• Verifica o VPT do imóvel no Portal das Finanças;
• Simula os encargos totais com ferramentas como o simulador de IMT e notário.

A isenção de IMT pode representar uma poupança significativa na compra de casa, especialmente para quem adquire o primeiro imóvel para habitação própria. No entanto, é essencial conhecer os critérios exigidos, cumprir as condições legais e formalizar corretamente o pedido.

Informa-te bem antes de assinar a escritura e verifica se tens direito à isenção. Se necessário, consulta um técnico oficial de contas ou advogado para garantir que não deixas escapar esta oportunidade.

Com a informação certa, compras com mais confiança — e pagas menos impostos.

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Se estás a planear comprar casa, não te esqueças de consultar também o nosso guia completo sobre IMT e impostos na aquisição de imóveis.

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